15 de noviembre de 2024
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Guía de fiscalidad para alquileres vacacionales en España
La fiscalidad del alquiler vacacional es un tema que siempre está en la conversación entre los anfitriones en España, y es fácil ver por qué. La normativa tributaria puede ser un verdadero laberinto, sin importar dónde estés.
Por ejemplo, en nuestro país, la mayoría de los anfitriones deben tener en cuenta hasta tres impuestos diferentes si no quieren meterse en líos con la Agencia Tributaria: el IRPF, el IVA y el IAE. Hacer como que no pasa nada y no declarar los ingresos no solo es perjudicial para el sector y poco ético, sino que también se está volviendo cada vez más complicado (¡pregúntale al modelo 179!). Y no olvidemos las sanciones potenciales; al final, el fraude no vale la pena.
Por eso, en Rural Consultores hemos decidido armar esta guía completa sobre la fiscalidad del alquiler vacacional en España. Queremos ayudar a los anfitriones que tienen dudas sobre cómo declarar sus ingresos.
¿Te preguntas qué impuestos debes pagar y cuáles no? ¿Cuándo tienes que hacerlo? ¿El tipo de alquiler influye? ¿Y la plataforma que usas? Aquí te responderemos a todas esas preguntas y muchas más. ¡Sigue leyendo!
Contenido
Antes de empezar…
¿Cuál es el papel de las OTA?
Una cosa que debes tener muy clara sobre la tributación del alquiler vacacional es que el papel de las OTA (plataformas de anuncios) es secundario. Airbnb, Booking.com y compañía actúan como simples intermediarios entre los anfitriones que ofrecen su vivienda y los huéspedes que quieren alquilarla, al menos de momento.
Si bien algunas proporcionan ciertas garantías, el papel de estas web es realmente servir de escaparate para las propiedades de los anfitriones y garantizar que todas las transacciones transcurren de forma fluida y segura. Sin embargo, ten en cuenta que declarar los ingresos obtenidos a través de ellas y pagar los impuestos correspondientes a Hacienda es responsabilidad exclusiva del anfitrión
¿Cómo declarar los ingresos a Hacienda?
Antes de nada, debes saber que, en España, la normativa del alquiler vacacional distingue entre dos tipos de alquileres turísticos: aquellos que prestan un servicio de hospedaje y aquellos que simplemente ofrecen alojamiento.
La respuesta a esta pregunta, como a tantas otras en la vida, es que depende. Sigue leyendo para conocer por qué y qué hacer en cada caso.
¡Vamos allá! Empezamos, al igual que antes, por el IAE: Impuesto de las Actividades Económicas (IAE) Teóricamente, a los propietarios de alojamientos que no prestan servicios de hospedaje (viviendas turísticas) les correspondería inscribirse en el censo del IAE por el epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”.
Si tu alojamiento tiene recepción, servicio de lavandería, custodia de maletas, transporte o incluso ofrece desayunos, la Administración lo ve como un servicio de hospedaje, algo así como un hotel. Pero la mayoría de los alquileres vacacionales en España solo ofrecen un lugar para dormir, sin esos extras.
Aunque esta diferencia puede parecer pequeña, en realidad es clave para saber cómo declarar los ingresos de tu propiedad y qué impuestos debes pagar a la Agencia Tributaria.
Recuerda, si esos servicios están incluidos en el contrato de alquiler, cuentan como hoteleros. Pero si los ofreces aparte o los proporciona otra persona, no se consideran servicios de hospedaje a efectos fiscales.
Y no te olvides: cosas como la limpieza entre entradas y salidas de huéspedes o el mantenimiento del edificio tampoco se cuentan como servicios de hospedaje.
Caso 1 de fiscalidad para alquileres vacacionales
Cómo declarar un alojamiento con prestación de servicios
Los alojamientos que prestan servicio de hospedaje son la opción minoritaria en España, principalmente debido a la mayor complejidad normativa a la que se deben enfrentar (particularmente a nivel autonómico), el extra de obligaciones fiscales y, todo hay que decirlo, el hecho de que no todos los huéspedes buscan recibir este tipo de atenciones. Sin embargo, hay casos en los que contar con ciertos servicios puede ser una característica irrenunciable del plan de negocio de tu alquiler vacacional.
Por ejemplo, si quieres montar un albergue turístico, ofrecer desayunos o tener una lavandería son dos servicios que pueden ser considerados prácticamente indispensables en un alojamiento así.
Los alojamientos que prestan servicio de hospedaje son la opción minoritaria en España, principalmente debido a la mayor complejidad normativa a la que se deben enfrentar (particularmente a nivel autonómico), el extra de obligaciones fiscales y, todo hay que decirlo, el hecho de que no todos los huéspedes buscan recibir este tipo de atenciones. Sin embargo, hay casos en los que contar con ciertos servicios puede ser una característica irrenunciable del plan de negocio de tu alquiler vacacional.
Por ejemplo, si quieres montar un albergue turístico, ofrecer desayunos o tener una lavandería son dos servicios que pueden ser considerados prácticamente indispensables en un alojamiento así.
Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)
Muy bien te debería ir para tener que declarar los ingresos de tu alojamiento en el IAE, ya que las cifras de negocio inferiores a 1.000.000 € están exentas.
Sin embargo, algo que sí deberás hacer es inscribirte en el censo, mediante la presentación de los modelos 036 o 037. Los anfitriones que presten servicios de hospedaje deberán inscribir su propiedad en el grupo 685 del IAE, “Alojamientos turísticos extrahoteleros”. Esta categoría comprende a aquellos negocios que, sin tener la consideración de explotaciones hoteleras (aquellas que figuran en la agrupación 68 del IAE, con la excepción del grupo 685), prestan los susodichos servicios de hospedaje.
Ten en cuenta que, si bien la legislación del IAE no lo especifica, la inscripción de un inmueble en este impuesto implica necesariamente un cambio de uso, que pasaría de residencial a terciario. Por tanto, durante el tiempo que permaneciese inscrito en el censo del IAE no podría ser usado como vivienda particular.
Dicho esto, al menos es bueno que sepas que si tu alojamiento está abierto al público menos de 8 meses al año, la cuota de la tarifa del IAE será sólo el 70% de la original. ¡Al menos, te ahorrarás un dinerillo! Sólo una cosa más: en lo que respecta a esta guía, y con el objetivo de simplificar el lenguaje, de ahora en adelante puedes considerar los términos “alojamiento con prestación de servicio de hospedaje” y “alojamiento turístico extrahotelero” intercambiables.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) Un impuesto clave si prestas servicios de hospedaje y no gestionas tu alquiler vacacional a través de una sociedad (en cuyo caso deberías tributar por el Impuesto de Sociedades) es el IRPF, que grava la renta de todas las personas físicas residentes en España. Los ingresos obtenidos bajo estas circunstancias deben declararse como “rendimientos de actividades económicas”, ya que la Ley del IVA (LIVA) considera que todos los arrendadores (en este caso, anfitriones) son empresarios.
Dicho esto, la LIVA hace una excepción con los alojamientos que no prestan servicios, que, cómo verás más adelante, tienen que declarar sus ingresos de Airbnb en otra categoría. Asimismo, ten en cuenta que existe otro caso especial en el que deberías declarar tus rentas como rendimientos de actividades económicas aunque no prestases servicios: si, por el motivo que fuese, tuvieses contratada a una persona a jornada completa en tu Airbnb.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
La obligación de aplicar el IVA en las tarifas es una de las grandes desventajas de los alojamientos turísticos extrahoteleros, ya que su competencia, que no presta servicios, está exenta de repercutir este impuesto a sus huéspedes y puede ofrecer precios más competitivos.
Esta desafortunada situación se explica con la LIVA en la mano, que en su artículo 20.Uno.23º declara a esta modalidad de alojamiento “sujeta y no exenta” al gravamen, a diferencia de los alquileres a corto plazo, que sí están exentos.
El razonamiento es que, dado que los alojamientos turísticos extrahoteleros realizan una actividad económica (recuerda el IRPF) y todas las transacciones de este tipo están sujetas al IVA, éstos deben aplicar el impuesto tal y como lo haría cualquier otro negocio. Ahora bien, ¿qué porcentaje de IVA deberías aplicar en las facturas de tu alquiler vacacional? Pues nada más y nada menos que el que cobraría cualquier establecimiento que preste servicios de hospedaje: deberás repercutir un 10% a tus huéspedes.
Caso 2 de fiscalidad para alquileres vacacionales
Cómo declarar un alojamiento sin prestación de servicios
En España, lo más común es ofrecer solo alojamiento. A este tipo de alquileres, las comunidades autónomas suelen llamarlos viviendas turísticas, de uso turístico o vacacionales. Para que sea más fácil, a partir de ahora nos referiremos a estos alojamientos sin servicios como VUT (viviendas turísticas).
La buena noticia es que pagar impuestos y hacer los trámites es mucho más sencillo en este caso. Además, los requisitos para obtener la licencia de alquiler vacacional son bastante más flexibles, lo que hace que sea más fácil empezar.
¡Así que vamos allá!
Empezamos, al igual que antes, por el IAE:
Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)
Teóricamente, a los propietarios de alojamientos que no prestan servicios de hospedaje (viviendas turísticas) les correspondería inscribirse en el censo del IAE por el epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”.
Sin embargo, el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio establece que quienes realicen exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos de IVA que no constituyan una actividad económica a efectos del IRPF, no estarán obligados a censarse en el IAE ni a presentar los modelos 036 o 037 a los que aludimos anteriormente. Si prestaste atención en el caso 1, ya te habrás dado cuenta de que las viviendas turísticas cumplen con ambas condiciones. Pues nada, ¡a por el siguiente impuesto!
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El tratamiento de las viviendas turísticas en el IRPF es un caso interesante en lo que respecta a su fiscalidad. Tal y como ocurre con los alojamientos extrahoteleros, los arrendadores de viviendas turísticas tienen también la consideración de empresarios.
Sin embargo, aunque parezca contradictorio, en este caso la ley establece que sus ingresos deben ser considerados como “rendimientos del capital inmobiliario”, debido a que en este caso no se produce un cambio de uso (continúa siendo residencial).
El cálculo de dichos rendimientos deberá realizarse restando los gastos fiscalmente deducibles al total de los ingresos obtenidos, pero ten en cuenta que sólo podrás incluir aquellos correspondientes al tiempo que la vivienda ha estado alquilada.
Básicamente, esto quiere decir que, si has alquilado tu propiedad como VUT durante los meses de verano, no podrás deducirte los gastos de luz y agua de todo el año, por ejemplo, sino sólamente los de los meses durante los cuales estuvo operativa.
Ten en cuenta que no podrás aplicar la deducción del 60% que se usa para el alquiler de viviendas de uso habitual a los ingresos que obtengas de tu alquiler vacacional, porque no estás cubriendo esa necesidad.
Y no te olvides: al hacer tu declaración de la renta, también tienes que incluir las rentas imputadas por el tiempo que tu propiedad no estuvo alquilada a turistas. Normalmente, el importe de estas rentas es el 2% del valor catastral de la vivienda, aunque hay excepciones que puedes revisar en la página de la Agencia Tributaria.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Las viviendas turísticas no tienen la consideración de actividad económica, a diferencia de lo que ocurre con los alojamientos extrahoteleros, y por tanto están exentas de aplicar el IVA en sus tarifas. Si bien puede que esto cambie en el futuro, por el momento el único IVA que vas a ver es el que las plataformas aplican a sus tarifas de servicio (21%).
Preguntas frecuentes
A continuación, responderemos a algunas de las dudas más frecuentes entre los anfitriones que tienen que declarar por primera vez los ingresos de su alquiler vacacional en Hacienda. ¡Empecemos!
Sí, con una excepción. Los anfitriones están obligados a declarar sus ingresos, salvo cuando las ganancias patrimoniales del sujeto pasivo (tú) en el ejercicio correspondiente a la declaración no hayan superado los 1.000 €. Dicho esto, recuerda que, aunque no estés obligado a realizar la declaración de la renta, en situaciones así puede resultar beneficioso (ya que te puede salir a devolver)
Correrás el riesgo de que la Agencia Tributaria se entere (algo bastante probable desde la puesta en vigor del modelo 179) y te reclame las cantidades no abonadas. Las consecuencias posteriores dependerán de los técnicos de Hacienda que examinen tu caso y de los resultados de su investigación. Si consideran que ha sido un simple despiste o una equivocación, probablemente te den un plazo para pagar lo adeudado sin recargo. Sin embargo, si encuentran indicios de fraude, la Agencia Tributaria te impondrá una multa que, en función de la gravedad de lo ocurrido, puede ir del 50% hasta el 150% de los ingresos no declarados. Hacienda lo tiene muy claro: con los impuestos no se juega. No declarar los ingresos de tu alojamiento puede tener graves consecuencias.
Sí. Los ingresos derivados de organizar Experiencias de Airbnb se consideran rendimientos de actividades económicas, y tus tarifas también deberán incluir IVA, que tendrás que remitir a la Agencia Tributaria dentro de los plazos establecidos. Puedes encontrar más información sobre la tributación de las Experiencias de Airbnb en este enlace.
Depende de dónde y cómo hayas alquilado tu propiedad. Airbnb te permite acceder a tu historial de transacciones en la plataforma, por lo que calcular tu volumen de ingresos a través de esta web no debería ser muy difícil. Sin embargo, si también tienes tu propiedad anunciada en otras plataformas, deberías considerar emitir facturas para justificar tus ingresos.
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